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민간공원 특례사업의 시행 효과 : 공원 주변환경 특성에 따른 주택가격 변화를 중심으로

  • 김현경 (강원대학교 일반대학원)

초록/요약 도움말

본 연구는 장기미집행 도시공원 문제와 도시공원 일몰제 시행 이후 확대된 민간공원조성 특례사업（이하 민특사업）이 주변 주택가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하고, 이를 바탕으로 사업의 사회적 편익과 경제적 효율성을 평가하는 데 목적이 있다. 최근 민특사업은 지방정부의 재정 부담 없이 도시공원을 조성할 수 있는 현실적 대안으로 전국적으로 확산되고 있으나, 개발이익의 적정성, 공공성 확보 수준, 비공원시설 개발 문제 등을 둘러싼 사회적 논란도 지속되고 있다. 그러나 기존 연구는 제도적·행정적 쟁점이나 공원 시설의 물리적 특성에 주로 초점을 두었으며, 공원이 위치한 도시공간의 구조와 주변 환경에 따라 정책효과가 어떻게 달라지는지에 대한 실증적 연구는 상대적으로 부족하였다. 이에 반해 이번 연구는 공원 시설의 특성보다 공원이 위치한 도시공간의 구조, 주변 녹지 수준, 접근성, 공간분절 여부 등 입지적 맥락에 따라 주택가격 효과가 어떻게 달라지는지를 실증적으로 분석하였다는 점에서 기존 연구와 차별성을 가진다. 이에 본 연구는 헤도닉가격모형（Hedonic Pricing Model: HPM）을 통해 민간공원 조성이 주변 주택가격에 미치는 영향을 분석함으로써 민특사업이 창출하는 사회적 편익의 규모를 정량적으로 추정하였다. 헤도닉가격모형은 공원과 같은 비시장재의 가치가 인근 주택가격에 자본화（capitalization）된다는 원리에 기반한다. 이를 통해 추정된 주택가격 효과는 거주자의 암묵적 지불의사（WTP）를 반영하며, 도시공원이 갖는 공공재적 성격을 고려할 때 근린 주민이 향유하는 사회적 편익의 대리척도（proxy）로 활용될 수 있다. 실증 분석을 위해 이번 연구는 2025년 말 기준 전국적으로 준공된 민특사업 대상지를 중심으로 분석 자료를 구축하고, 동일 생활권 내 미집행 도시공원을 통제집단으로 설정하여 준실험적（quasi-experimental） 연구설계를 적용하였다. 또한 주택가격 효과의 공간적 이질성을 반영하기 위해 군집분석（cluster analysis）을 수행하였으며, DID 및 DDD 기반 연속처치 모형을 활용하여 민간공원 조성이 주택가격에 미치는 영향을 추정하였다. 거리 기반 분석에서는 Gaussian kernel 기반의 거리감쇠 구조를 적용하여 공원 접근성에 따른 주택가격 효과를 연속적으로 측정하였고, 면적 기반 분석에서는 공원 규모가 주택가격에 미치는 영향을 함께 검토하였다. 아울러 추정된 주택가격 효과를 근린 주거지역 전체로 확장해 총편익（total benefit）을 산출하고, 이를 공원 조성 비용과 비교함으로써 순편익（Net Benefit）을 추정하여 민특사업의 경제적 효율성을 평가하였다. 분석 결과, 민특사업의 주택가격 효과는 모든 공간에서 동일하게 나타나지 않았으며, 사업 추진 시점과 도시공간의 입지적 특성에 따라 뚜렷한 차이를 보였다. 우선 실시계획 인가 시점에서 주택가격 상승효과가 가장 강하게 나타났으며, 준공 시점에서는 추가적인 상승효과가 제한적으로 나타났다. 이는 민간공원의 사회적 편익이 실제 이용 개시 이후에만 발생하는 것이 아니라, 사업의 불확실성이 해소되고 향후 생활환경 개선에 대한 기대가 형성되는 단계에서 이미 주택시장에 선반영되고 있음을 의미한다. 공간적 측면에서는 일반적인 주거지역에서 주택가격 효과가 가장 뚜렷하게 나타났다. 반면 도시 외곽지역, 기존 녹지가 풍부한 지역, 차량관통형 공원에서는 효과가 제한되거나 음（-）의 방향으로 나타나는 경우가 확인되었다. 또한, 공간분절지역에서는 물리적 근접성이 실제 이용 가능성으로 이어지지 않을 경우 공원의 사회적 편익이 충분히 확산되지 못하는 것으로 나타났다. 이는 민특사업의 효과가 단순한 공원 조성 여부보다 공원이 실제 생활권과 얼마나 유기적으로 연결되는지에 의해 크게 좌우됨을 의미한다. 즉, 민특사업의 주택가격 효과는 실제 접근성, 공간 연결성, 주변 도시환경 등 공간적 조건에 의해 더 크게 영향을 받을 수 있음을 시사한다. 또한 공원 규모 자체는 주택가격 효과를 일관되게 설명하지 못하는 것으로 나타났다. 대부분의 군집에서 공원 면적 확대에 따른 유의한 사후 평균 처치효과가 확인되지 않았으며, 이는 공원의 양적 확대만으로 주택가격 효과가 비례하여 증가하지는 않는다는 점을 의미한다. 이 같은 사실은 역설적으로 비공원시설 허용이라는 규제 완화 비용을 감수하더라도 접근성과 생활권 연계가 양호한 입지에서는 민특사업을 통한 공원 조성이 사회적으로 유효한 선택일 수 있음을 시사한다. 순편익 추정 결과에서도 공간적 차이가 분명하게 나타났다. 일반주거지역 등 일부 생활권에서는 총편익이 공원 조성 비용을 상회하여 경제적 효율성이 확인되었으나, 도시 외곽지역 또는 차량관통형 공원 인근에서는 총편익이 공원 조성 비용에 미치지 못하는 결과가 나타났다. 이때 총편익의 크기는 단위 주택가격 상승효과뿐 아니라, 공원의 편익이 실질적으로 미치는 수혜범위와 그 범위 내 가구수에 의해서도 크게 좌우된다는 점이 드러났다. 이는 민특사업의 경제적 효율성을 평가할 때 공원 조성 효과의 크기만이 아니라, 수혜범위와 주변 주거 밀도를 함께 고려해야 함을 시사한다. 종합하면, 본 연구는 민특사업의 시행 효과는 모든 지역에서 동일하게 나타나는 보편적 정책효과가 아니라, 사업 추진 시점과 도시공간의 입지적·환경적 조건에 따라 달라지는 공간적 조건부 효과（spatially conditioned effects）임을 실증적으로 확인하였다. 이는 향후 민간공원 정책이 단순한 공원 면적 확보 중심에서 벗어나, 접근성, 공간 연결성, 생활권 구조, 수혜범위와 규모 등 도시공간의 맥락을 함께 고려하는 방향으로 전환될 필요가 있음을 시사한다.

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목차 도움말

I. 서론 1
1. 연구의 배경 1
1) 민간공원조성 특례사업의 도입 배경 1
2) 제도의 추진 현황과 어려움 2
2. 연구의 질문과 목적 4
II. 이론적 고찰 7
1. 이론적 배경 7
1) 도시공원과 토지이용 7
2) 도시공원의 효용과 가치 추정 8
3) 인과추론 프레임워크 13
4) 도시공원의 경제적 편익 16
2. 제도적 배경 18
1) 도시계획시설과 도시공원의 개념 18
2) 도시계획시설의 장기미집행 문제 22
3) 도시공원 일몰제의 도입과 영향 26
4) 민간공원조성 특례사업 구조와 특성 29
3. 선행연구 고찰 34
1) 민간공원조성 특례사업 관련 연구 34
2) 도시공원과 주택가격 관련 연구 37
3) 기존 연구의 한계 및 본 연구의 차별성 45
III. 연구설계 및 분석방법 47
1. 연구의 가설 47
1) 공원 근접성에 따른 주거 효용의 차별성 47
2) 공원 규모에 따른 주거 효용의 차별성 48
3) 주거 효용 범위에 따른 공원 편익의 차별성 48
2. 연구 구조 및 식별 방안 49
1) 분석 개요와 연구 흐름 49
2) 표본 식별 전략 51
3. 분석 대상 및 범위 57
1) 공간적 범위 57
2) 시간적 범위 62
4. 자료 구축 및 변수 정의 64
1) 자료 구성 64
2) 연구 변수 68
3) 표본 구성 및 식별 결과 71
5. 분석 모형 83
1) 연구모형 설계 83
2) 인과효과 추정 : 삼중차분법(DDD) 84
3) 경제성 분석 88
IV. 분석 결과 94
1. 기초 분석(Descriptive) 94
1) 연구 대상 공원 구성 94
2) 기술통계 96
2. 삼중차분법(DDD) 분석 결과 103
1) 일반 지역 103
2) 외곽 지역 107
3) 녹지 주변 지역 112
4) 차량 관통 공원 115
5) 공간 분절 지역 118
6) 공간 분절 지역 내 접근용이 구역(5-1) 121
7) 공간 분절 지역 내 접근제한 구역(5-2) 125
8) 군집 통합 130
9) 결과 종합 및 해석 134
3. 경제성 분석 결과 138
1) 공원 근접성 기반 138
2) 공원 규모 기반 141
3) 결과 종합 및 해석 142
V. 결론 145
1. 연구 요약 145
2. 연구의 학술적 기여 및 정책적 시사점 148
3. 연구의 한계 및 향후 발전 방향 150
□ 참고문헌 153
□ 부록 169
□ ABSTRACT 207

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