주택임대차보호법상 임차권의 대항력에 관한 연구
A Study on Opposing Power of the Right of Lease under the Housing Lease Protection Act
- 주제(키워드) 대항력 , 대항요건 , 주택임차인 , 주택임대차보호법
- 발행기관 강릉원주대학교 경영정책대학원
- 지도교수 이영규
- 발행년도 2015
- 학위수여년월 2015. 8
- 학위명 석사
- 학과 및 전공 경영정책과학대학원 법률정책학과
- 원문페이지 vi, 100
- 실제URI http://www.dcollection.net/handler/kangnung/000000007587
- 본문언어 한국어
초록/요약
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 제정되었으며, 주거생활의 안정은 국민이 인간답게 생활하기 위한 필요불가결한 요소이고, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 진다. 따라서 이러한 주거생활의 안정을 보장하기 위한 내용으로 주택임차인이 일정요건을 갖추면 물권으로서의 지위를 인정하여 대항력을 부여하고 있으며, 경매 시 보증금반환채권 확보를 위한 우선변제권 인정, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차권등기명령제도, 임대차존속기간의 보장, 소액임차인을 위한 최우선변제권 등의 주요 내용으로 임차인을 보호하고 있다. 우리나라의 임대차제도는 외국의 임대차제도에서 찾아보기 힘든 특유의 고액 전세임차제도와 보증부 월차임을 지급하는 월세제도로 형성되어 있어 임차보증금 반환문제가 1997년 외환위기에 따른 IMF 금융지원 이후 사회문제화 되어왔다. 그동안 주택공급확대정책에도 불구하고 주택의 양적 문제는 다소 완화되었지만 한정된 공간과 인구가 밀집한 서울을 비롯한 수도권에서는 주택의 공급과 수요의 불균형이 심화되고 있으며, 전국의 자가 점유비율(2014년)은 53.6%인데 비해 수도권 45.9%로 아직도 전국의 절반 정도가 전세나 월세 등으로 남의 집에 살고 있는 실정이다. 최근에는 전세수요의 증가와 더불어 수시로 변화하는 임대차 유형에 따라 자기 집 한 채도 없이 셋방살이를 오가는 서민들의 전 재산인 주택임차인의 임차보증금반환 보장제도는 국민의 재산권 보호는 물론 임차인의 기본적인 보장으로 절실히 요구 되고 있다. 본 연구는 이렇게 사회‧경제적으로 열악한 위치에 있는 주택임차인을 보호하기 위하여 등기가 없는 경우에도 제3자에 대하여 효력을 발생하는 대항력에 관한 연구로, 이는 우선변제권과 최우선변제권의 성립요건이기도 하며, 임차권등기명령제도에 의한 임차권등기가 경료된 후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력은 상실하지 아니하여 궁극적으로는 주택임차인의 주거안정을 위한 개선방안을 제시하는데 본 연구의 목적을 두었다. 연구의 결과 대항력 취득요건으로 주민등록에 관한 문제, 대항력 발생시기상의 문제, 임차권등기명령제도상의 문제 등이 도출되었다. 이러한 문제점을 개선하기 위하여 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 대항력 취득요건(주민등록)에 관한 개선사항으로 주민등록은 대항요건으로는 계속 유지하고, 공시기능으로는 확정일자부를 개정하여 전입일자 및 세대원 기록사항을 추가하여 주민등록 대신 공시기능으로 활용하자는 것이다. 둘째, 대항력 발생시기에 관한 개선사항으로 대항요건과 저당권등기가 같은 날 마친 때에는 동순위가 되도록 법률적 개선이 요구된다. 셋째, 임차권등기명령제도상 미등기 또는 무허가 건물의 임차권등기는 건축물 등기부가 없어 임차권등기가 불가능할 때에는 그 대지에 대하여 임차권등기를 할 수 있도록 임차권등기명령 절차에 관한 규칙을 개정하여야 한다. 또한 임대차 기간 종료 전이라도 취학, 근무상 형편, 질병의 요양 등으로 이전하는 경우에는 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 예외 규정을 두어야 한다. 넷째, 기타 개선사항으로 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등을 통합한 “건축물 임대차보호법(가칭)”을 제정할 필요가 있다는 결론을 얻었다. 위와 같이 법률적 개선을 통하여 사회‧경제적 약자인 임차인의 주거생활이 보다 안정되기를 기대하며, 전세에서 월세로 전환되는 추세에 따라 제도적으로는 전세 및 보증부 월세제도가 선진국처럼 월차임의 3개월분에 대한 보증금제도로 안착되어 저렴한 임차제도로 변화해 가는 정책적인 제도변경이 필요하리라 본다. --------------------------- 주제어 : 대항력, 대항요건, 주택임차인, 주택임대차보호법
more목차
제1장 서 론 1
제1절 연구의 배경 및 목적 1
제2절 연구의 범위 및 연구방법 5
1. 연구의 범위 5
2. 연구의 방법 6
제2장 주택임차권의 대항력에 관한 일반이론 7
제1절 의의 7
1. 대항력의 의의 7
2. 대항력의 우열 8
3. 대항력의 범위 9
제2절 주택임차권의 대항력에 관한 외국의 법제 9
1. 외국에서의 주택임차권의 대항력 9
2. 우리나라 법제와 관련된 시사점 18
제3장 대항력의 요건과 효과 21
제1절 대항력의 요건 21
1. 주택의 인도 21
2. 주민등록 26
제2절 대항력의 효력발생시기와 존속 36
1. 대항력 발생시기 36
2. 대항력의 존속 39
제3절 대항력과 다른 권리자와의 관계 42
1. 소유권취득자(양수인)와의 관계 42
2. 저당권자와의 관계 45
3. 용익권자와의 관계 50
4. 가등기권리자와의 관계 51
제4절 임차권등기명령제도 54
1. 임차권등기명령제도의 의의 54
2. 임차권등기명령의 신청요건 56
3. 임차권등기명령의 효과 58
제4장 주택임차권의 대항력에 관한 문제점 및 개선방안 63
제1절 대항력에 관한 문제점 63
1. 대항력 취득요건(주민등록)에 관한 문제 63
2. 대항력 발생시기상의 문제 69
3. 임차권등기명령제도상의 문제 70
4. 기타 문제점 73
제2절 대항력에 관한 개선방안 75
1. 대항력의 취득요건상 주민등록 절차개선 75
2. 대항력의 발생시기 보완 80
3. 임차권등기명령제도 보완 81
4. 기타 문제점에 대한 개선사항 84
제5장 결 론 86
참 고 문 헌 90
ABSTRACT 96
